建築基準法による敷地面積の最低限度の制限(最低敷地面積の制限)

本ページは建築基準法による最低敷地面積70平米制限の内容です。地区計画による最低敷地面積の制限ではないためご注意ください。
地区計画による最低敷地面積の制限は都市計画課へご相談ください。

1.対象区域では70平米未満の土地で建築できません

<最低敷地面積の制限とは>

敷地の細分化を防止し、良好な住環境の確保を目的として、平成16年6月24日に対象区域と最低敷地面積70平米を指定しました。
対象区域は江戸川区都市計画情報提供サービスの都市計画情報で確認することができます。

2.例外として、下記の場合は70平米未満の土地に建築できます(適用除外規定)

下記に該当する場合、建築することができます(いわゆる既存不適格であれば適用除外となります)。
なお一般的な考えを示しているもので、あらゆるケースに該当するとは限りません。
確認申請の審査事項のため、必要書類や法適合性は確認申請先(民間会社に申請する場合は指定確認検査機関)と相談してください。

3.取扱い基準のご案内

江戸川区建築基準法等取扱い基準P.33以降に一般的な取り扱いを載せていますので併せてご覧ください。

4.最低敷地面積の制限の適用除外の要件

(1)「平成16年6月23日以前から、70平米未満の建築物の敷地として利用していた」とは

条文と考え方	「建築物の敷地面積の最低限度の指定日において、既に建築物の敷地として使用されている敷地面積の最低限度に満たない土地」に該当し、「その土地の全部を建築物の敷地として使用する場合」は建築することができます。 (建築基準法第53条の2第3項抜粋)
確認の方法	一般的には、以下の方法があります。 70平米未満の土地であることを「建築計画概要書または借地契約書」で確認する方法建築物の敷地として使用していることを「建物謄本」で確認する方法(建築物が解体済みの場合は「平成16年6月24日前と後の、両方の空中写真」も必要になります)。なお、「70平米未満の土地であること」と「建築物の敷地として使用していること」はいずれも確認する必要があるため、一般的には、「建築計画概要書と建物謄本」または「借地契約書と建物謄本」の組み合わせで、確認する方法が考えられます。
注意事項	一般的には次の注意事項が挙げられます。計画敷地は、既存建物の建築計画概要書や借地契約書に記載の「敷地の全部」を使用する必要があります。 (例えば、隣地の建物の屋根等の越境により、越境部分を敷地面積から除外することは原則できません。指定日以前から越境している場合は、隣地の建物謄本でその旨を確認する必要があります。なお、確認処分の性質上、念書による対応はできません。)
よくある相談事例	質問：平成16年6月23日以前から建物が建っており、現在も建っています。土地は借地のため、土地の登記簿謄本を見ると広い土地のため70平米を超えていますが、既存建物の建築計画概要書では70平米未満です。建て替えは可能ですか。回答：次のいずれも確認できれば建て替え可能です。建物謄本で平成16年6月23日以前から建物が建っていることが確認できる。借地契約書又は建築計画概要書のどちらかで建築物の敷地として利用してた面積が70平米未満であることが確認でき、建て替え計画の敷地面積(現況測量)と概ね一致している。

(2)「平成16年6月23日以前から70平米未満の土地の権利を有していた」とは

条文と考え方	「建築物の敷地面積の最低限度の指定日において、現に存する所有権その他権利に基づいて建築物の敷地として使用することができる土地で、建築物の敷地とするならば敷地面積の最低限度に満たなくなることとなる土地」に該当し、「その土地の全部を建築物の敷地として使用する場合」は建築することができます。 (建築基準法第53条の2第3項抜粋)
確認の方法	一般的には、70平米未満の土地で所有権を有していたことを「土地の登記簿謄本」で確認する方法があります。
注意事項	一般的には次の注意事項が挙げられます計画敷地は、既存建物の「土地の登記簿謄本上の敷地の全部」を使用する必要があります。 (例えば、隣地の建物の屋根等の越境により、越境部分を敷地面積から除外することは原則できません。指定日以前から越境している場合は、隣地の建物謄本でその旨を確認する必要があります。なお、確認処分の性質上、念書による対応はできません。)
よくある相談事例	質問：土地の登記簿謄本を見ると敷地面積が70平米未満です。建て替えは可能ですか。回答：次のことが確認できれば建て替え可能です。平成16年6月23日以前に分筆した結果が70平米未満であることが土地の登記簿謄本で確認でき、建て替え計画の敷地面積(現況測量)と概ね一致している。

(3)「公共事業の施行等により70平米未満の土地になった」とは

A.「建築基準法法第86条の9による適用除外(公共事業による減少)」とは

公共事業の施行等によって生じた面積の減少により、敷地面積の最低限度未満となった土地について、「その全部を一の敷地として使用する場合」には敷地面積の最低限度規制は適用除外となることが建築基準法で規定されています。公共事業の施行等とは、次のものが該当します。

土地収用法もしくは都市計画法の規定により土地を収用し、若しくは使用することができる都市計画事業又はこれらの事業に係る関連事業（都市計画道路事業、西武新宿線の連続立体交差事業など）
その他上記の事業に準ずる事業で政令で定めるもの（市街地開発事業など）

B.東京都市計画用途地域計画書(東京都)による適用除外

建築基準法による適用除外を補完する目的で、用途地域に関する都市計画において、公共公益施設等の整備によって生じた面積の減少により、敷地面積の最低限度未満となった土地について、「その全部を一の敷地として使用する場合」には敷地面積の最低限度規制は適用除外となることが定められています。公共公益施設等の整備とは、次のものが該当します。

道路法または都市計画法による道路（開発行為による道路を除く）

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